Grundstück verkaufen – Was muss man beachten?

 

Sie sind im Besitz eines Grundstücks und planen den Verkauf? Beim Verkauf eines Grundstückes gibt es einiges zu beachten. Zudem tauchen viele Fragen auf, wie zum Beispiel: Welchen Grundstückspreis kann ich in meiner Region erzielen? Wann fallen beim Verkauf meines Grundstücks Steuern an? Diese und weitere Fragen können Sie mit Hilfe eines Immobilienmakler klären. Mit einigen nützlichen Tipps holen Sie beim Grundstücksverkauf mehr für sich heraus. Wir zeigen Ihnen, wie es geht.

Nehmen wir an, Ihr Grundstück wurde als Bauland ausgewiesen und befindet sich in einer Stadt oder in der Nähe der Stadt. Trifft dies zu, können Sie aktuell mit guten Verkaufsmöglichkeiten rechnen. Der Grund ist einfach. Vor allem in den Städten und in stadtnaher Lage sind hochwertige Grundstücke Mangelware, weil es keine großen Baulücken mehr gibt. Außerdem ist hier die Nachfrage besonders hoch. Das macht den Verkauf leichter. Aber was ist noch zu beachten?

Zielgruppen Bauträger oder Privatpersonen

Zunächst müssen Grundstückseigner wissen, wem sie ihr Grundstück verkaufen können. Für den Grundstücksverkauf kommen vor allem zwei Zielgruppen in Frage. Da sind die Privatpersonen zu nennen, die sich ein Eigenheim anschaffen möchten. Außerdem sind Bauträger oder Projektentwickler als Käufer möglich, die mit dem Grundstück eigene Bauvorhaben realisieren möchten. So soll etwa Gewerbe entstehen oder Mietwohnungen bereitgestellt werden.

Der Verkauf an Privatpersonen ist dann sinnvoll, wenn das Grundstück mit einer oder zwei Einheiten bebaut werden kann. So bietet sich in einigen Fällen auch eine Realteilung des Grundstücks an. Damit kann ein höherer Verkaufspreis erzielt werden. Ab gewissen Größen von Grundstücken ist es sinnvoller, Bauträger als Käufer zu bevorzugen. Dieser sucht dann wiederum Käufer für die entstehenden oder vorhandenen Immobilien.

Bodenrichtwerte als Maßstab für Verkaufspreis

Die so genannten Bodenrichtwerte bieten Grundstücksbesitzern eine gute Orientierung für die Frage, welche Kaufpreise erzielt werden können. Dazu ermitteln die Gemeinden Richtwerte, die auf Verkaufspreisen basieren, die in der Vergangenheit tatsächlich in dieser Region erzielt werden konnten. Diese Bodenrichtwerte werden von den Kommunen auch veröffentlicht. Bei stark anziehenden Preisen entsprechen diese selten den aktuell erzielbaren Preisen, da die Richtwerte in den meisten Fällen ein oder zwei Jahre hinterherhinken. Es ist es keine Seltenheit, dass der erzielbare Preis des Grundstücks bis zu 20 Prozent höher oder manchmal auch niedriger liegt, als der Richtwert vermuten lässt. Hierbei spielen viele Faktoren eine Rolle. Ein Grund ist zum Beispiel, dass natürlich jedes Grundstück einzigartig und individuell ist. Daher kann man oft nur schwer den Wert von Werten anderer Grundstücke ableiten.

Informationen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks

Ob ein Grundstück den gewünschten Verkaufspreis erzielt, hängt auch davon ab, wie das Grundstück bebaut werden kann. Hier gilt ein einfacher Grundsatz. Je mehr Wohnfläche entstehen kann, desto höher ist dann auch der Verkaufspreis. Es gibt strenge Richtlinien, wie viel Fläche errichtet werden darf. Diese Fläche geht aus dem zeichnerischen Teil des Bebauungsplan hervor. Er gibt etwa Auskunft über die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl, außerdem sind hier weitere Bebauungsbestimmungen zu beachten. Dazu gehören Baulinien, Gebäudehöhen, Anzahl von Geschossen usw. Der schriftliche Teil eines Bebauungsplanes beinhaltet dann noch weitere zu beachtende Punkte. Das kann sogar ein bestimmtes Pflanzgebot beinhalten.

Experten unterscheiden dazu in verschieden Arten von Grundstücken:

Bei Bauerwartungsland handelt es sich um Grundstücke, auf denen zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht gebaut werden darf, jedoch in absehbarer Zeit. Diese Flächen sind im Flächennutzungsplan für eine mögliche zukünftige Bebauung eingetragen. Bevor aus Bauerwartungsland Bauland wird, muss der Eintrag im Bebauungsplan aber das Baurecht einräumen.

Rohbauland ist ein Gebiet im Bebauungsplan, das als Bauland ausgewiesen wurde, jedoch noch nicht erschlossen ist. Hier fehlen etwa Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser. Daher kann das Grundstück noch nicht bebaut werden.

Bauland ist der für Bauherren wichtige Status. Das Grundstück wurde in einem qualifizierten Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen und liegt meist in einem bereits teilweise bebauten Gebiet.

Ein bebautes Grundstück verfügt über ein Gebäude. Beim Verkauf ist wichtig, in welchem Zustand sich das Haus befindet. Wenn die Immobilie weiter genutzt werden kann oder aber abgerissen werden muss, kann das den Verkauf des Grundstücks begünstigen oder erschweren.

Bei Brachland handelt es sich meist um landwirtschaftlich genutzte Flächen. Mitunter ist die Bodenqualität unzureichend, sodass ein Verkauf schwierig sein kann.

Bauvoranfrage vor dem Verkauf des Grundstücks

Wenn die Bebaubarkeit eines Grundstücks unklar ist, kann für Verkäufer ein sinnvoller Schritt sein, vor der eigentlichen Vermarktung eine Bauvoranfrage für das Grundstück zu stellen. Grund für die Unklarheiten kann etwa ein nicht vorhandener qualifizierter Bebauungsplan sein. Oft ergibt sich die Bebaubarkeit auch nicht aus der umliegenden Bebauung. Diese Bauvoranfrage beinhaltet Vorschläge zur Bebauung, die der Besitzer beim zuständigen Bauamt einreicht. Das Bauamt erstellt einen Bescheid, der drei Jahre gültig ist und rechtsverbindlich Auskunft zur Bebauung gibt. Die Bauvoranfrage ist mit Kosten verbunden, kann jedoch letztlich den Verkauf des Grundstück erheblich erleichtern.

Steuern und Grundstücksverkauf

Beim Verkauf eines Grundstücks aus Privatvermögen gilt eine Spekulationsfrist. Das heißt, dass nach einem Verkauf binnen zehn Jahren nach dem Erwerb der Erlös des Verkaufs besteuert wird. Damit ist der Gesamtgewinn oder Spekulationsgewinn steuerpflichtig. Dabei können Werbungskosten geltend gemacht werden. Beim Verkauf eines Grundstücks aus Betriebsvermögen ist der Gewinn für den Unternehmensgewinn steuerpflichtig. Derzeit beträgt der Steuersatz auf Gewinne von Grundstücksverkäufen 24 Prozent.

Die richtige Strategie für den Verkauf

Wenn es um den Verkauf eines Grundstücks geht, müssen die Interessenten detailliert über die Bebaubarkeit informiert werden. Zudem müssen unterschiedliche Projektperspektiven geboten werden. So könnte das Grundstück etwa mit einem Einfamilienhaus oder mit zwei Doppelhaushälften bebaut werden. Ist das Grundstück zur Bebauung mit einer oder zwei Einheiten geeignet, sind potenzielle Käufer vor allem Privatpersonen, aber auch Bauträger. Beide Interessensgruppen kämen in Frage. Ein erfahrener Grundstücksmakler kann hier ein geeignetes Konzept entwickeln.

Bei sehr attraktiven Grundstücken kann es sinnvoll sein, über ein Bieterverfahren zu verkaufen, da sich hier gute Verkaufspreise erzielen lassen. Dabei wird ein Mindestgebot festgelegt und die Interessenten müssen Gebote abgeben. Diese Verfahren werden in der Regel durch erfahrene Immobilienmakler durchgeführt. Sie kennen wichtige Bauträger der Region.

Grundsätzlich gilt:

Beim Verkauf eines Grundstücks müssen viele Faktoren bedacht werden. Der Verkauf ist komplex und mitunter auch mit Risiken verbunden. Um den Grundstücksverkauf erfolgreich abzuschließen, braucht es Fachkenntnis und eine langjährige Erfahrung. Wirklich erfahrene Immobilienmakler können hier Sicherheit und Know-how einbringen.

Die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH

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