Präzise Wertermittlung

Der richtige Preis entscheidet für den bestmöglichen Ertrag – 100% kostenlos für Eigentümer

 

 

Wertermittlung ist nicht gleich Wertermittlung.

Ein erfolgreicher Verkauf einer Immobilie beginnt immer mit einer möglichst präzisen Bestimmung des Verkehrswerts durch einen Immobilienmakler, der Immobilienbewertung. Wird diese nur oberflächlich durchgeführt, verliert entweder der Veräußerer Geld oder der Erwerber gibt möglicherweise zu viel Geld aus. Beides ist nicht wirklich zufriedenstellend. Fast jeder professionelle Immobilienmakler und auch Immobilienabteilungen von Banken bieten aus diesem Grund mittlerweile eine kostenfreie Wertermittlung an.

Methoden zur Immobilienwertermittlung gibt es viele. Dazu gehören die bekannten und klassischen Verfahren der amtlichen Gutachter, das sogenannte Sachwert-, das Ertragswert- oder das Verkehrswertverfahren und auch das eine oder andere selbst entwickelte Verfahren von Maklern.

Doch welches ist nun das für Sie richtige Verfahren?

Kurz gesagt wäre die einzige korrekte Wertermittlung diejenige, welche den derzeit auf dem Immobilienmarkt bestmöglich erzielbaren Wert erreicht, ohne dabei weder Veräußerer noch Erwerber zu übervorteilen. D. h., der ultimative Test für jede Wertermittlung ist letztendlich der Preis, den jemand bereit ist zu bezahlen und der dann tatsächlich im notariellen Kaufvertrag steht und auch bezahlt wird.

Hat das Wertermittlungsverfahren, egal welcher Art, € 500.000 ergeben und es wurden trotz intensivster Verkaufsbemühungen nur € 400.000 erzielt, dann war dieses Verfahren gelinde gesagt ungenügend. Das Gleiche gilt natürlich auch für den umgekehrten Fall.

Mitte der neunziger Jahre, mit Zugang der neuen Bundesländer und den Steuergeschenken der Bundesregierung, gingen die Immobilienpreise erstmals längerfristig abwärts und verloren in vier Jahren zwischen 15 und 25 %. Eine Situation, die auf dem deutschen Immobilienmarkt bis dato mehr oder weniger unbekannt war.

Bis zu dieser Zeit war es nicht großartig notwendig den Preis einer Immobilie korrekt einzuschätzen. Man setzte ihn einfach höher an und hat der Preis auch nicht gestimmt, dann hat man einfach zwei Monate gewartet. Stimmte er immer noch nicht, hat man die Immobilie einfach weitere zwei Monate angeboten, bis der anvisierte Preis schließlich erzielt wurde. Leider funktioniert diese Methode nur bei einem laufend ansteigenden oder stark boomenden Markt.

Auch wenn die Preise heute generell wieder am Steigen sind und vor allem ein boomender Markt suggeriert, jeder Preis ist erzielbar, muss umso genauer hingesehen werden. Zum Einen sind die Käufer wesentlich anspruchsvoller geworden, zum Anderen spielen Energetik, Energieverbrauch und die Infrastruktur einer Immobilie beim Verkauf eine immer wichtigere Rolle.

Im Stuttgarter Westen werden beispielsweise sehr gute Preise erzielt, obwohl dieser Stadtteil zu einem der dichtest besiedelten Gebiete in ganz Europa zählt. Dort gibt es aber eine exzellente Infrastruktur, gepaart mit nur wenigen Gehminuten in die City. Ein wichtiger Schlüssel zur Bewertung einer Immobilie ist also Marktkenntnis. Wer diese nicht hat und nur mit einfachen m2-Tabellen aus den Printmedien oder Vergleichen im Internet arbeitet, wird fehlschlagen und am Ende nicht wirklich wissen, was der tatsächlich bestmögliche Preis gewesen wäre.

Mit der neuartigen Situation auf dem Immobilienmarkt haben wir uns deshalb über das Thema „Wie man den korrekten Preis einer Immobilie ermittelt“ bereits ausgiebig Gedanken gemacht. Die zur Verfügung stehenden Verfahren waren uns einfach zu ungenau und die daraus resultierenden Vermittlungszeiten schienen uns einfach zu lange.

So fingen wir 1994 bereits an unsere eigene, tatsächlich funktionierende Methode (SSI-Methode) zu entwickeln, die wir nun seit mehr als 20 Jahren äußerst erfolgreich einsetzen. Der einfache, aber doch grundlegende Gedanke der SSI-Methode war, dass eine gebrauchte Immobilie natürlich nicht mehr als eine vergleichbare neue Immobilie kosten darf. So erstellten wir als Basis für unsere Berechnung aus tausenden erfassten Neubau-Angeboten eine Kaufpreissammlung, um einen wirklich repräsentativen durchschnittlichen m2-Neubaupreis für jede Gemeinde, jede Stadt, jeden Stadtteil und nach Bedarf sogar für einzelne Wohngebiete zu erhalten. Diese Werte werden seitdem laufend ergänzt oder angepasst.

Das wertmindernde Alter einer gebrauchten Immobilie wird durch eine Formel errechnet, welche daraus wiederum den Durchschnittswert pro m2-Wohnfläche an dem jeweiligen Standort ermittelt. Jede Immobilie hat jedoch ihre Eigenheiten, sodass letztendlich m2 nicht gleich m2 ist und selbst zwei gleich große Wohnungen in ein und demselben Haus, aufgrund der Einteilung, der Lage, der durchgeführten Renovierungen und vielen anderen relevanten Punkten, einen unterschiedlich erzielbaren Preis haben werden. Das gleiche gilt selbstverständlich auch für vergleichbar große Häuser. Diese Faktoren werden bei den sogenannten herkömmlichen Wertermittlungsverfahren und amtlichen Gutachten so gut wie gar nicht oder viel zu wenig berücksichtigt.

Bei der SSI-Methode fließen, je nach Art der Immobilie, 50 bis 80 verschiedene Bewertungskriterien ein, ähnlich der Schwacke-Liste beim Automobilverkauf. Es gibt Zu- oder Abschläge prozentualer Art, welche die Größe berücksichtigen und Zu- oder Abschläge pauschaler Art (Beispiel: eine vorhandene Garage kostet bei einer 2-Zi.-Wohnung natürlich nicht weniger wie bei einem Haus – fehlt diese aber, ist dies bei einem Haus wesentlich relevanter als bei einer 2-Zi.-Wohnung und gibt einen anderen Abschlag).

Diese sogenannten Nachfrageaspekte und viele weitere werterhöhenden und/oder auch wertmindernden Punkte berücksichtigt die SSI-Methode wie in folgenden Beispielen erklärt:
Wurden werterhöhende Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten durchgeführt und sind diese auch noch zeitgemäß, dann gibt es dementsprechende Zuschläge.

Wurden diese nicht durchgeführt und/oder sind diese notwendig gibt es Abschläge. Ist die Wohngegend sehr gefragt und gibt es dort wenig Angebot gibt es Zuschläge. Gibt es ein Überangebot an vergleichbaren Immobilien oder ist der Standort nicht gefragt, gibt es Abschläge. Ist die Immobilie zu individuell oder langfristig oder gar schlecht vermietet und nur an eine sehr kleine Käuferschicht zu verkaufen, so gibt es Abschläge. Die Summe der Zu- oder Abschläge ergeben somit in Verbindung mit dem auf das Baujahr bezogenen m2-Grundpreis, den relevanten Marktpreis.

Im Laufe von über 20 Jahren wurde die SSI-Methode aufgrund von ständigen Analysen und repräsentativen Erfahrungswerten immer mehr verfeinert und den sich veränderten Marktgegebenheiten angepasst. Bei jährlich zwischen 3.000 bis 4.000 bearbeiteten Kaufinteressenten und ca. 100 vermittelten Immobilien pro Jahr wissen wir natürlich immer genau, welche sich verändernden Punkte bei der Bewertung einer Immobilie mehr oder weniger betont werden müssen.

Die durchschnittliche Abweichung vom geschätzten zum tatsächlich erzielten Kaufpreis betrug in dieser Zeit deshalb nur 3 %.

Unsere Methode ist ausgiebig in der Praxis erprobt und kein Lotteriespiel und wird deshalb von vielen für absolut funktionsfähig erklärt. Gerne wird die SSI-Methode deshalb auch von Notaren, Testamentsvollstreckern und auch Maklerkollegen genutzt, die ihre Genauigkeit zu schätzen gelernt haben. Mehr als 50 % unseres Gesamtjahresgeschäftes generieren wir deshalb seit vielen Jahren durch Folgegeschäfte unseren zufriedenen Kunden und deren Empfehlungen.

Gerne ermitteln wir auch Ihnen unverbindlich den bestmöglichen Preis! Lassen Sie sich unverbindlich beraten von Ihrem sympathischen Immobilienmakler in Stuttgart!

 

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