Neu bauen oder Haus kaufen?

neu-altbauPrinzipiell

… ob Sie ein Haus kaufen oder ein Haus neu bauen sollten kann man nicht verallgemeinernd beantwortet werden, da außer der wirtschaftlichen Betrachtung das Folgende eine entscheidende Rolle spielt:

• Handelt es sich um die eigenen vier Wände oder eine Immobilie zur An­lage?
• In welcher Lebensphase befindet sich der Käufer?
• Bitte vergessen Sie auch nicht, dass die Kriterien Standort, Lage und Umfeld weiterhin bei der Entscheidung eine übergeordnete Rolle spielen.

 

 

Grundsätzlich bietet der Neubau fünf große Vorteile:

• Er ist neu, niemand hat ihn vor mir benutzt oder Macken verursacht.
• In den nächsten 10 bis hoffentlich 20 Jahren sind keine großen Reparaturen wie Dach, Heizung etc. zu erwarten (dem steht das Risiko von „Pfusch am Bau“ gegenüber, das aber bekannt ist und hier außen vor bleibt). Der Neubau ist technisch auf dem neuesten Stand.
• Er bietet im Rahmen der Bauvorschriften völlige Gestaltungsfreiheit – ich kann beim Hausbau meine eigenen vier Wände exakt so errichten, wie ich es möchte.
• Bei einem Anlageobjekt bekomme ich für „Neubau-Erstvermietung“ sichtbar höhere Mieten als für gebrauchte Objekte.
• Die neueren Themen wie Niedrig-Energie-Haus und völlige Barrierefreiheit innerhalb der Wohnung lassen sich praktisch nur im Neubau verwirklichen.

Dem stehen folgende Nachteile gegenüber:

• Ein Neubau ist wesentlich teurer als ein gebrauchtes Objekt (wenn alle anderen Elemente vergleichbar sind) und wird zusätzlich dadurch verteuert, dass Sie während der Bauzeit bereits Zinsen bezahlen ohne Mietersparnis oder -einnahmen zu haben (Bauzeitzinsen).
• Die höhere erzielbare Miete wiegt so gut wie nie den höheren Kaufpreis auf.
Gebrauchte Objekte haben die deutlich bessere Rendite: Also ein wesentlich besseres Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahme bei Vermietern oder ersparter Miete bei Selbstnutzern.
• Es gibt keine Erfahrungswerte zu den Betriebskosten.
• Der Bauherr / Erwerber hat keine Ahnung, wer seine Miteigentümer, Nachbarn (oder Mieter) sein werden – im Unterschied zum Altbau, der über eine gewachsene Bewohnerstruktur verfügt. Somit kennt man beim Neubau die Lebensgewohnheiten der Nachbarn oder Miteigentümer nicht: Wie verhalten sie sich in der Eigentümerversammlung oder im täglichen Leben, wann üben sie Klavier (oder Schlagzeug) usw.
• Der Hausbau kann teurer werden als veranschlagt – praktisch jeder Bauherr erzählt das. Im Extremfall (wenn die Baufirma Pleite geht) kann es sich hier um sehr hohe Beträge handeln.
• Die folgenden Klagen „Den Ärger (mit Handwerkern) tu ich mir nicht mehr an“ oder „Hätte ich gewusst, was da auf mich zukommt, hätte ich es nicht gemacht!“ hören wir von einem sehr hohen Prozentsatz der Bauherren – Bauen scheint also selten so einfach zu sein wie erhofft.
• Baumängel, die bis zum 5. Jahr auftreten, sind zwar durch Gewährleistung abgedeckt, jedoch treten viele Schäden nach unserer Erfahrung nach dem 6. Jahr auf. Nicht selten können Mängel während der Gewährleistungszeit nicht beseitigt werden, weil die Handwerkerfirma dazu nicht in der Lage ist (z.B. wegen Insolvenz, nicht verbesserbarem Pfusch, usw.).

Ein weitgehend unbeachtetes Problem beim Neubau – sein größter Nachteil

Wir alle wissen, dass der Neubau von Häusern in 20 Jahren kein Neubau mehr ist, sondern ein gebrauchtes Objekt. Es ist jedoch weitgehend unbekannt, dass die Preis­entwicklung eines Neubaus ganz ähnlich verläuft wie die eines Neuwagens: Sobald der Neuwagen zugelassen ist, verliert er innerhalb der ersten vier Wochen ungefähr 20% seines Wertes.

Genauso verhält sich der Marktpreis einer Immobilie: Nach Erstbezug ist ein Objekt kein Neubau (evtl. mit Erstvermietung) mehr, sondern ein bereits gebrauchtes Objekt und verliert im Bundesdurchschnitt im ersten Jahr 19 % seines Wertes.

Es kann u. U. zehn Jahre oder mehr dauern kann, bis bei einem Neubau dieser Anfangsverlust ausgeglichen ist.

Dies ist für den Eigennutzer zunächst kein Problem (primär bewohnt er das Objekt). Wenn in dieser Zeitspanne jedoch ein ungeplanter oder dringender Verkauf (Notverkauf) stattfinden muss, kann dies finanziell sehr schmerzhaft oder ruinös sein.

Für Anleger wird auf einen Blick sichtbar, dass die Investition in einen Neubau zunächst das genaue Gegenteil von dem bewirkt, was beabsichtigt ist: Statt der erwünschten Mehrung meines Vermögens habe ich zunächst einen beträchtlichen Wertverlust. Allein aus diesem Sachverhalt heraus verbietet sich der Erwerb eines Neubaus für einen Anleger praktisch von selbst. Ein gebrauchtes Objekt, das er zum Marktpreis erwirbt, ist wesentlich werthaltiger und hat bessere Vermögenszuwachschancen.

Zum Thema Mieteinnahmen

Parallel zum Preisverhalten eines Neubaus (wie bei Neuwagen) verhalten sich auch die Mieten: Die höchsten Mieten kann man für Neubau-Erstvermietung erzielen. Schon beim ersten Mieterwechsel in den ersten Jahren erzielen Sie u. U. eine niedrigere Miete als zuvor. Der Anleger einer Neubauwohnung steht also zunächst potentiell vor sinkenden Mieteinnahmen.

Anders der Käufer einer gebrauchten Wohnung: Ist die Wohnung zu üblichen Preisen vermietet, wird sich seine Mieteinnahme parallel zum Mietmarkt entwickeln (hoffentlich nach oben). Häufig jedoch erwirbt man Wohnungen mit Einnahmen, die unter dem augenblicklichen Mietniveau liegen. Hier besteht durch Mieterhöhung oder bei Neuvermietung die Möglichkeit, die Einnahmen und somit die sowieso schon höhere Rendite noch zu steigern.

Zum Thema Rentabilität

Als Eigennutzung: wenn Sie für ein gebrauchtes Objekt € 250.000 finanzieren müssen, kostet dies z. Zt. ca. € 1.040 pro Monat. Die Finanzierung von € 380.000 für einen vergleichbaren Neubau kostet € 1.580 pro Monat. Dieser Unterschied von € 540 pro Monat beläuft sich über 15 Jahre auf € 97.000.
Es ist fraglich, ob Sie in 15 Jahren für den dann ebenfalls gebrauchten heutigen Neubau € 97.000 mehr erlösen können als für das heute schon gebrauchte Objekt. Andererseits ist es unwahrscheinlich, dass Sie in dieser Zeit die gesamten € 97.000, die das gebrauchte Objekt billiger ist, für Dach- und Heizungsreparaturen ausgeben müssen. Der Kostenvorteil bleibt also auch nach Instandhaltung zum Teil erhalten.

Für Anleger: gemäß der Fachzeitschrift Cash. ist eine Neubauwohnung in Berlin für durchschnittlich € 2.906 pro m² zu erwerben. Bei einer marktüblichen Mieteinnahme von neun Euro pro m² ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,7 % (ohne Berücksichtigung weiterer Kosten).
Im Unterschied hierzu werden (renovierte) gebrauchte Wohnungen in Berlin Frohnau – eine gute bis sehr gute Lage – für durchschnittlich € 1.800 pro m² verkauft, bei einer durchschnittlichen Mieteinnahme von ca. sieben Euro pro m²: eine Mietrendite von 4,75%.

Dieser Unterschied von 1 % in den Einnahmen bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter bei diesem Objekt nicht nur die Zinsen, sondern auch noch die Tilgung bezahlt!

Zum Thema Kaufpreise

An einem bestimmten Punkt stellt sich für Anleger und Eigennutzer immer wieder dieselbe Frage: Was bekomme ich eigentlich für mein Geld?

Oftmals liefert hier das gebrauchte Objekt dieselbe oder vergleichbarer Qualität wie ein Neubau.

Lebensphasen und ihre Auswirkungen auf die Abwägung

Aufgrund des unterschiedlichen Verhaltens von Neubau und Gebrauchtobjekten spielt das Lebensalter des Käufers eine wesentliche Rolle:

In jungen Jahren

Der heutige Arbeitsmarkt und auch fami­liäre Veränderungen verlangen ein Höchstmaß an Flexibilität (geänderter Wohnraumbedarf durch Nachwuchs oder die Notwendigkeit, zu einem neuen Arbeitsplatz zu ziehen).

Dies lässt sich bei Eigennutzung praktisch nur mit gebrauchten Objekten verwirklichen, da der im letzten Immobilienbrief beschriebene Anfangsverlust von Neubauten hierbei eine ständige Vermögensvernichtung zur Folge hätte.

Auch junge Anleger fahren mit einem gebrauchten Objekt besser, da es sich aufgrund der höheren Mietrendite fast von alleine trägt und somit Einkommensschwankungen leichter zu verkraften sind.

Die vierzigjährigen Eigennutzer

Stellen Sie sich vor, jemand kauft mit 40 sein Neubau-Eigenheim (das klassische Alter). 25 Jahre später mit 65 geht er in Rente und möchte jetzt mietfrei wohnen, d.h. geringe oder keine Ausgaben fürs Wohnen haben. Aber genau jetzt fängt das 25 Jahre alte Objekt an, richtig Geld zu kosten: Heizung, Dach, Böden, Fenster usw.

Schauen Sie sich aus heutiger Sicht als Beispiel ein Haus aus den frühen achtziger Jahren an: Da ist viel zu tun! Modern ist es auch nicht mehr – Sie bekommen weniger Geld dafür als für Wohnungen aus den 20er oder 2000er Jahren. Aber genau jetzt wollten Sie eigentlich kostenfrei wohnen und nicht finanziell und zeitlich eine Baustelle betreuen. Das funktioniert so überhaupt nicht.

Eigennutzer im Ruhestand

Hier kann die Neubauimmobilie ihre größte Trumpfkarte ausspielen und wir haben die sinnvollsten Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Neubaus:

Jemand kauft sich mit 65 seine eigenen vier Wände im Neubau, hat die nächsten 10-20 Jahre wirklich Ruhe vor Überraschungen und Reparaturen und im Idealfall ist die wirtschaftliche Situation so, dass der erhöhte Kaufpreis bezahlbar ist und durch die Vorteile aufgewogen wird.

Ergebnis

Haus bauen – Neubau ist im Wesentlichen für drei Käufergruppen interessant:

• Für den sehr Umweltbewussten, der mit modernster Bautechnik Energie sparen will, ohne Berücksichtigung der Kosten (Anleger und Eigennutzung).
• Für den Eigennutzer, der vorrangig völlig frei gestalten will (und das aufgrund der Vorschriften auch kann). Selbst hier wäre der Rat, nicht zu individuell zu gestalten, sondern darauf zu achten, dass das Objekt beim Wiederverkauf an die Bedürfnisse der Mehrheit der Interessenten angepasst werden kann.
• Wirklich ideal ist Hausbau für den Eigennutzer im Ruhestand, der bei Eintritt ins Rentenalter aus angespartem Vermögen neu baut und dann wirklich miet- und -reparaturfrei die nächsten 10-20 Jahre wohnen kann.

Haus kaufen – In diesen Fällen sollte ein Bestandsobjekt bevorzugt werden:

Alle anderen Interessenten sind mit dem Hauskauf aus folgenden Gründen wahrscheinlich besser bedient:

• Höhere Flexibilität beim Wiederverkauf, da nicht der anfängliche Wertverlust des Neubaus verkraftet werden muss.
• Gewachsenes Umfeld: man kennt seine Miteigentümer, Nachbarn und Mieter und die gesamte soziale Struktur des Hauses und der Nachbarschaft.
• Die Betriebskosten und – bei Eigentumswohnungen – die Qualität der Hausverwaltung sind aus vergangenen Jahren bekannt.
• Günstigerer Kaufpreis.
• Meist höhere Rentabilität selbst unter Einbeziehung von Instandhaltungsmaßnahmen.
• Größeres Wertsteigerungspotenzial
• Bei Vermietern oftmals steigerbare Mieteinnahmen (im Unterschied zu zunächst sinkenden bei Neubau).
• Wesentlich größere Auswahl an Gebrauchtobjekten als an Neubauten.

Am besten Fragen Sie einen Immobilienmakler Ihres Vertrauens. Er kann Ihnen in Ihre persönlichen Fragen beantworten.

Weitere Infos zum Thema „Haus bauen oder kaufen“

Die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH

Spieler & Seeberger sind seit mehr als 25 Jahren im Großraum Stuttgart und Umgebung tätig. Durch Ihr einzigartiges Wertermittlungsverfahren und Ihren außergewöhnlichen Service sind Spieler & Seeberger nicht nur bei Stammkunden als der sympathische Qualitätsmakler bekannt, sondern erhielten zahlreiche Auszeichnungen in namhaften Magazinen, die diese Titulierung bestätigen. Mitunter wurde die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH auf Platz 2 der besten Immobilienmakler Stuttgarts gewählt.

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