Steuerfreier Immobilienverkauf

Finanzamt

Jeder Immobilienkäufer weiß, dass beim Erwerb einer Immobilie Grunderwerbsteuer anfällt, die an das Finanzamt abzuführen ist. Je nach Bundesland beträgt diese derzeit zwischen 3,5 % bis 6,5 %.

Dass der Staat beim Wiederverkauf einer Immobilie in bestimmten Fällen auch an den sogenannten Veräußerungsgewinnen beteiligt sein möchte, ist jedoch nicht jedermann bekannt und könnte deshalb unter Umständen zu einer ungewollten Überraschung führen.

In welchen Fällen ist es möglich eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen?

Hierbei ist zum Einen zu unterscheiden zwischen der sogenannten eigengenutzten oder fremdgenutzten Immobilie und zum Anderen zwischen einem Privatverkauf und dem gewerblichen Immobilien- oder Grundstückshandel.

Immobilienverkauf als Privatperson

Grundlegend gilt beim Immobilienverkauf für private Immobilienbesitzer eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Diese legt fest, dass man eine Wohnung, ein Haus oder auch Grundstück nur dann steuerfrei wiederverkaufen kann, wenn man diese/s zum Zeitpunkt der Veräußerung mehr als 10 Jahre lang besessen hat oder eigengenutzt hat. Wird ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück vor Ablauf dieser Frist verkauft, wird die Spekulationssteuer, wie diese Steuer häufig umgangssprachlich genannt wird, fällig.

Ein Gewinn muss also nur versteuert werden, wenn Sie vor Ablauf dieser Frist veräußern und die Immobilie fremdgenutzt, d. h. vermietet ist oder war.

Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufs, bei einem Neubau oder einer Erweiterung der jeweilige Fertigstellungstermin. Reine Renovierungen oder Modernisierungen haben hingegen keine Auswirkungen.

Der Veräußerungsgewinn bleibt ebenfalls steuerfrei, sofern die Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird und die Immobilie schon von Anfang an selbst bewohnt oder bei vorhergehender Vermietung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde. Die Spekulationsfrist spielt in diesem Fall keine Rolle.

Siehe auch:

Einkommensteuergesetz (EStG) – § 23 Private Veräußerungsgeschäfte

Einkommensteuergesetz (EStG) – § 23 Private Veräußerungsgeschäfte
Wikipedia – privates Veräußerungsgeschäft

Als Kriterium für die Abgrenzung zwischen privaten Immobilienverkauf und gewerblichen Grundstückshandel gilt die sogenannte 3-Objekt-Grenze. Als gewerblicher Verkäufer gilt eine Person dann, wenn sie innerhalb von 5 Jahren mindestens drei Immobilien veräußert und eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird.

Immobilien, die zum Betriebsvermögen eines Unternehmens, also beispielsweise eines Familienbetriebs zählen, sind hiervon ebenfalls nicht ausgeschlossen. Hier sind Veräußerungsgewinne ebenfalls steuerpflichtig. Gewerbliche Verkäufer müssen den Gewinn also in jedem Fall versteuern. Daraus ergibt sich evtl. auch eine Buchführungs- und Bilanzierungspflicht und auch Gewerbesteuerpflicht.

Privater Hausverkauf während der Spekulationsfrist

Ist ein privater Hausverkauf wegen der Spekulationsfrist dennoch notwendig und wurde diese nicht selbst bewohnt, dann gilt grundlegend Folgendes:

Die dann zu zahlenden Steuern werden für das Jahr der Veräußerung fällig. Man darf aber sogenannte Spekulationsverluste vom Gewinn abziehen.

Da ein Verkauf in der Spekulationsfrist meist ein Notverkauf ist, kann es sein, dass zuvor Darlehen gekündigt werden müssen, um die Immobilie ohne Belastungen verkaufen zu können. Dann verlangen die Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten dafür können Sie von dem zu versteuernden Gewinn der Immobilie abziehen.

Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, sowie Werbungskosten (also etwa Makler- oder Notargebühren).

Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen (AfA) werden vom Fiskus allerdings wieder zum Gewinn addiert.

Beispiel:

_______________________________________________________

erzielter Verkaufspreis
– Anschaffungskosten*
– Modernisierungskosten über 15 % der Anschaffungskosten
– Vorfälligkeitsentschädigung (vorzeitige Darlehensauflösung)
+ Abschreibung (AfA) inkl. Verluste aus Vermietung und Verpachtung
= Veräußerungsgewinn oder Verlust
_______________________________________________________

* Die Anschaffungskosten setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen:

  • Kaufpreis
  • Nebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und für die Auflassung, Vermessungskosten)
  • Zahlungen an den Grundstücksnachbarn für dessen Zustimmung zur Grenzbebauung (sofern das Recht auch bei einem Abbruch des Gebäudes erhalten bleibt)
  • Zahlungen an den Nachbarn für eine Zufahrtsbaulast
  • Straßenanliegerbeiträge nach dem Baugesetzbuch
  • Erstmalige Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz (Kanalbaubeiträge, Kanalanschlussgebühren für den erstmaligen Anschluss an die Abwasseranlagen, Beiträge für außerhalb des Grundstücks befindliche Anlagen zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme)

Bei einem bebauten Grundstück können nur die Anschaffungskosten des Gebäudes in Zusammenhang mit der Ermittlung von Einkünften über die Abschreibung (AfA) als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden.

Sie sehen: Es gibt hier einige Dinge zu berücksichtigen, und Sie sollten sich vor Erstellung einer Steuererklärung auf jeden Fall von einem Steuerberater Ihres Vertrauens beraten lassen.

Stuttgart, April 2017

Die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH

Spieler & Seeberger sind seit mehr als 25 Jahren im Großraum Stuttgart und Umgebung tätig. Durch Ihr einzigartiges Wertermittlungsverfahren und Ihren außergewöhnlichen Service sind Spieler & Seeberger nicht nur bei Stammkunden als der sympathische Qualitätsmakler bekannt, sondern erhielten zahlreiche Auszeichnungen in namhaften Magazinen, die diese Titulierung bestätigen. Mitunter wurde die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH auf Platz 2 der besten Immobilienmakler Stuttgarts gewählt.

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