Maklerprovisionen in Baden-Württemberg ab 2021 für Vermietung und Verkauf.

Maklerprovisionen Baden-Württemberg ab 2021 –Verkauf und Miete – Wer zahlt?

Rund 65 % aller Immobilienverkäufe in Baden-Württemberg werden über Immobilienmakler abgewickelt. Aufgrund ihres Fachwissens und langjährigen Erfahrung sind diese mit der jeweils aktuellen Marktlage vertraut und haben Fachwissen, das den Verkaufsvorgang beschleunigt und in die richtigen Bahnen lenkt. Aber der Service eines Maklers ist meistens nicht umsonst. Wer zahlt bei einem Verkauf oder einer Vermietung die Maklerprovision, und wieviel zahlt man? Dieser Artikel gibt einen Überblick über das Thema Maklerprovision in Baden-Württemberg. Wie hoch ist die Maklerprovision? Was ist verhandelbar? Was hat sich geändert ab Ende 2020?
Vorab: Üblicherweise liegt die Provision beim Immobilienverkauf für Verkäufer und Käufer zusammen zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises zzgl. Mehrwertsteuer

 

Maklerprovisionen Baden-Württemberg bei Vermietung

Bei der Vermietung beträgt die Maklerprovision in Baden-Württemberg und auch deutschlandweit bei Wohnimmobilien im Normalfall zwei Monatskaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer. Aufgrund des Bestellerprinzips ist bei Vermietungen derjenige, der den Makler beauftragt hat, zur Zahlung verpflichtet, also somit der Vermieter.

Das Bestellerprinzip, welches im Juni 2015 als Gesetz in Kraft trat, besagt vereinfacht, dass, wenn ein Vermieter den Makler mit der Suche eines Mieters beauftragt, dieser Vermieter „der Besteller“ ist und somit bei einer Vermietung durch den Makler auch die Maklerprovision zu bezahlen hat. Dieses Bestellerprinzip gilt allerdings NICHT für den Immobilienverkauf.

Maklerprovisionen beim Immobilienverkauf – neues Gesetz seit Ende 2020

Seit dem 23.12.2020 gilt bundesweit das Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision beim Verkauf von gebrauchten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.  Die neue Regelung ist relativ einfach. Jede Partei muss gleich viel bezahlen. Es gibt hier keine Preisbindung oder Provisionsobergrenze wie bei der Vermietung Üblicherweise werden zwischen 2 % und 4 % vom Kaufpreis von jeder Partei entrichtet.

Wer bezahlt den Makler?

In manchen Bundesländern war es bislang üblich, dass Immobilienkäufer die gesamte Maklerprovision übernehmen, also zum Beispiel 5 % oder 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Das war in Baden-Württemberg und manchen anderen Bundesländern wie z. B. Bayern zwar normalerweise nicht so, jedoch konnte bislang, falls gewünscht, eine solche Vereinbarung ebenfalls vertraglich getroffen werden. Diese Möglichkeit hob der Gesetzgeber mit einer neuen Regelung, gültig seit dem 23. Dezember 2020, bundesweit auf. Die Regelung gilt nun bundesweit einheitlich

Beim privaten Immobilienkauf bzw. -verkauf ist per dem neuen Gesetz seit Inkrafttreten nicht mehr möglich, dass der Käufer die Maklerprovision komplett übernimmt. Der Gesetzgeber gibt an, mit dem Gesetz die Erwerber von Kaufnebenkosten entlasten zu wollen, indem jetzt der Erwerber und der Veräußerer gleich viel zahlen müssen. Gewöhnlich schließen Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab, um für den jeweiligen Kunden tätig zu werden. In diesem Fall kann ein Makler aufgrund der Neuregelung seine Provision nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen einfordern.

Für welche Immobilien gilt das neue Gesetz zur Maklerprovision?

Das neue Gesetz zur Maklerprovision gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Für welche Immobilien gilt das neue Gesetz zur Maklerprovision NICHT?

Das neue Gesetzt gilt nicht für Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, Neubauten und Gewerbeobjekte.

Die Höhe der Maklerprovision berechnen

Die Provision wird meist als prozentualer Wert des Verkaufspreises angegeben. Wie gesagt, ist die Maklerprovision prinzipiell Verhandlungssache, meist aber wird vertraglich eine Provision von 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer für Verkäufer und Käufer vereinbart.

Um den Kostenaufwand für die Maklerprovision zu berechnen, werden also der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis sowie die Prozentangabe für die Provision benötigt.

Beispiel: Maklerprovision berechnen (Regelfall für Käufer und Verkäufer):
Kaufpreis 500.000 €
Provisionssatz: 3,57 % des Kaufpreises
Maklerprovision: 500.000 € x 3,57/100 = 17.850 €

Da die Maklerprovision einen nicht unerheblichen Anteil an den Verkaufs- bzw. Kaufnebenkosten ausmacht, muss man diese bei einem Kauf/Verkauf natürlich grundsätzlich in die Berechnung der Kaufnebenkosten mit einbeziehen.

Ab wann ist die Maklerprovision in Baden-Württemberg zur Zahlung fällig?

Generell ist die Vermittlungsgebühr bei der Vermietung mit Abschluss des Mietvertrages zu bezahlen.

Beim Immobilienverkauf ist die notarielle Beurkundung der früheste Moment, in welchem die Rechnung überreicht wird. Der Erwerber überweist normalerweise innerhalb weniger Tage, da er sowieso im Rahmen seiner Finanzierung die Erwerbsnebenkosten eingeplant hat. Der Veräußerer überweist ebenfalls zeitnah nach dem Notartermin oder mit dem Geldeingang des Kaufpreises. Dies sollten Makler und Verkäufer am besten schon mit der Beauftragung des Maklers kurz ansprechen.

Kann man die Provision verhandeln? Und: Billig kann manchmal teuer zu stehen kommen.

Teurer im Vergleich zu günstiger Makler

Prinzipiell ist die Maklerprovision verhandelbar. Allerdings arbeitet jeder Makler nach seinem eigenen „Verkaufsmodell“, damit meine ich die Art und Weise, wie er versucht die Immobilie bestmöglich an den Mann, bzw. die Frau zu bringen. Es gibt Immobilienbüros, die machen es mit einfachen Mitteln und andere mit wesentlich mehr Aufwand, da sie der Meinung sind, dass sich dies beim Verkauf bezahlt macht.

Genauso wie man nicht in ein Autohaus geht und dem Verkäufer lediglich sagt, dass man ein Auto kaufen möchte (also ohne Marke, Modell, Ausstattung), so ist ein Maklerbüro hinsichtlich der Dienstleistung und Maklerprovision nicht gleich einem anderen Maklerbüro.

Vielleicht dazu ein Beispiel – Sie können dann Ihre Schlüsse selbst ziehen:

Eine Immobilie wird für 500.000,- Euro verkauft. Das Maklerbüro A verlangt 3 % Maklerprovision plus Mehrwertsteuer von Käufer und Verkäufer, das Maklerbüro B verlangt 1,5 % plus Mehrwertsteuer von Käufer und Verkäufer. Das ist zuerst einmal ein Mehraufwand von 8.925,- Euro für den Verkäufer, für den Käufer ebenso.

Betrachten wir jetzt aber mal die unterschiedliche Auftrags-Abwicklung dieser beiden Büros:

Das Büro B, mit der geringeren Maklerprovision, existiert seit 5 Jahren, macht 75 % Vermietung und 25 % Verkauf, inseriert seine Objekte im Immobilienscout, hat vielleicht 1.000 bis 2.000 vorgemerkte Interessenten und schaltet ab und zu eigene Anzeigen und ist relativ erfolgreich.

Hingegen hat das Büro A, da es seit mehr als 30 Jahren am Markt ist, an mehr als 15.000 vorgemerkte Kaufinteressenten, inseriert in sechs verschiedenen Internetportalen, hat nur Profis im Büro arbeiten, das Telefon ganztägig unter Woche besetzt und trotzdem ist der Chef noch Ansprechpartner, so dass die Qualität sichergestellt ist. Das Büro A erhält aufgrund dessen jedes Jahr mehrere Auszeichnungen als Premium-oder Qualitätsmakler. Vermutlich erreicht dieses Büro A dreimal so viele Interessenten, da es nicht nur aktuell Suchende, sondern auch eine riesige Datei von Käufern hat, die immer wieder kaufen, wenn etwas Passendes angeboten wird.

Schlüsselfrage: Kann das Büro A diese zusätzlichen 8.925,- Euro Maklergebühr kompensieren, d.h. wird der Makler diesen Betrag für den Auftraggeber (Verkäufer) wieder hereinholen?

Tipp: 1. Normalerweise kann man es mehr als kompensieren, solange der Verkauf in einem Immobilienmarkt stattfindet, in dem die Nachfrage gut bis sehr gut ist. Wenn sich aufgrund einer weitreichenden Werbung für das Objekt, eine größere Anzahl an Interessenten melden, ist es einfach wahrscheinlicher, dass ein Käufer die Immobilie für sich persönlich höher bewertet und somit etwas teurer kauft. 2. Es geht nicht nur um das Geld, es geht auch um die Sicherheit, Schnelligkeit und den „stressfreien Verkauf“. Der etwas teurere Profi kann dies gewöhnlich liefern.

Sollte man mit einem Maklerbüro über die Provision verhandeln?

Tipp: Wäre ich Eigentümer, der aktuell eine Immobilie über ein Maklerbüro verkaufen möchte, würde ich nicht verhandeln. Ich würde dem Makler nicht einen Teil wegnehmen. Ich würde ihn vielmehr bezüglich des Preises und seines Engagements in die Pflicht nehmen. „O.K., Herr Makler F., ich weiß, dass Ihre Konditionen nicht die günstigsten sind. Ich glaube aber, dass Sie der richtige Makler für meine Immobilie sind. Daher gebe ich Ihnen den Auftrag. Dafür erwarte ich natürlich ein entsprechendes Engagement und dass als Resultat, der Kaufpreis erreicht wird, den Sie mir als realistisch zugesagt haben.“

 

Haben Sie bereits eine Vorstellung was Sie für Ihre Immobilie preislich erzielen können?

Kontaktieren Sie mich, wenn Sie Ihre Immobilie veräußern wollen. Wir erstellen Ihnen eine professionelle und unverbindliche Wertermittlung.

Herzliche Grüße,

Franz Spieler
Spieler & Seeberger Immobilien GmbH
Der sympathische Qualitätsmakler
(0711) 976 576
fjs@spieler-seeberger.de
www.spieler-seeberger.de

Textquellen-Hinweis: Dieser Artikel über die Maklerprovision in Baden-Württemberg bzw. Stuttgart wurde verfasst von Franz Spieler, Immobilienmakler seit 35 Jahren mit Erfahrung aus über 1.000 Immobilienverkäufen. Er ist Geschäftsführer der Spieler & Seeberger Immobilien GmbH und schreibt Immobilienbriefe seit über 10 Jahren für Kunden und Geschäftspartner.

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Spieler & Seeberger sind seit mehr als 25 Jahren im Großraum Stuttgart und Umgebung tätig. Durch Ihr einzigartiges Wertermittlungsverfahren und Ihren außergewöhnlichen Service sind Spieler & Seeberger nicht nur bei Stammkunden als der sympathische Qualitätsmakler bekannt, sondern erhielten zahlreiche Auszeichnungen in namhaften Magazinen, die diese Titulierung bestätigen. Mitunter wurde die Spieler & Seeberger Immobilien GmbH auf Platz 2 der besten Immobilienmakler Stuttgarts gewählt.

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